Продажа квартиры или дома, в которых прописаны или частью которых владеют дети, - дело серьезное. Для того чтобы сделку не признали потом ничтожной, лучше привлечь нотариуса. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Полагаться же на агентства недвижимости порой чревато потерей времени, нервов и денег.

Ни сделки, ни денег 

Зульфия Абитова из села Габишево Лаишевского района Республики Татарстан решила продать свой дом. 5 апреля женщина обратилась в агентство недвижимости из Казани, попросив их собрать и подготовить документы для продажи дома и сопровождать сделку. За свои услуги риелторы выставили женщине счет на 30 тысяч рублей. Половину этой суммы нужно было внести сразу в качестве аванса.
В принципе, уже это должно было насторожить Зульфию. Ведь обычно агентства недвижимости ничего с продавцов жилья заранее не берут. Только после продажи квартиры или дома оставляют себе процент от сделки, перечисляя продавцу меньшую сумму, чем заплатил покупатель. Этот процент обговаривается заранее и прописывается в договоре.

Но женщина ничего не заподозрила. А главное, что ей и в голову не пришло, что нужен в первую очередь нотариус, так как в доме прописан несовершеннолетний ребенок. В агентстве же недвижимости этот нюанс клиентке не разъяснили. То ли по неопытности, но, скорее всего, как считают юристы, имея умышленные намерения. Поэтому спокойно взяли аванс и... пропали. Не ликвидировались, конечно, просто ничего не стали делать для женщины.

Когда же Зульфия узнала, что нужно обращаться к нотариусу, то потребовала расторжения договора и возврата ей аванса. Понятно, что агентство отказалось возвращать ей деньги, ссылаясь на пункт договора о невозвратности внесенного аванса.

Женщина обратилась в Союз потребителей Республики Татарстан, который помог ей подготовить исковое заявление и рассчитывает, что по решению суда деньги ей будут возвращены.
Председатель Союза потребителей России Петр Шелищ пояснил "Российской газете", что агентством недвижимости прежде всего нарушена статья 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", в которой говорится , что "потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору". "За 23 дня со дня заключения договора до дня получения заявления потребителя о расторжении договора агентство недвижимости ровным счетом ничего не сделало, никакого обоснования расходов, фактически понесенных им в связи с исполнением договора, потребителю не представило. Поэтому требование потребителя о возврате уплаченного аванса законно и справедливо", - подчеркивает Шелищ.

Заслуженный юрист России, доктор юридических наук Иван Соловьев отмечает, что, действительно, в случае, если в сделке присутствует несовершеннолетний, без подписи и печати нотариуса не обойтись. Такой порядок направлен на защиту прав несовершеннолетних, обеспечение юридической чистоты и безупречности сделки. "Нормальный юрист с первого взгляда оценит ситуацию. Если там есть несовершеннолетние, то готовить документы - это не компетенция юридической фирмы или агентства недвижимости, а компетенция нотариуса. Соответственно, в данном случае фирма взяла деньги за то, что было не в рамках ее компетенций", - добавил юрист.
 
Если же компания готова была провести сделку с привлечением нотариуса, то что ей помешало это сделать? "В России немало агентств недвижимости, где есть свои нотариусы, которые работают с такими случаями. Но, видимо, данная компания с такими специалистами не сотрудничает", - уточняет Соловьев.

Как продать квартиру или дом, в которых живет ребенок

Специалисты Росреестра специально для читателей "РГ" составили подробную инструкцию, как продать недвижимость, которой владеет или в которой прописан несовершеннолетний.

Если дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к трудностям при продаже жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, "выписать в никуда" несовершеннолетнего нельзя.

Если в сделке по продаже недвижимости участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, то такая сделка проводится только с письменного согласия их родителей или законных представителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста, в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен того, которое продается. "Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано. Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе: по обмену или дарению; сдаче внаем (аренду); сдаче в безвозмездное пользование или в залог; по разделу имущества", - уточняют в Росреестре.

Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.
 
Когда органы опеки и попечительства могут отказать в сделке

По словам адвоката Софьи Рубасской, основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребенка в квартире, - это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно - чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относятся:

Первое. Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу.

Второе. Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.

Третье. Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода. Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Удостоверить договор купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний, обязательно должен нотариус. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Обратиться в Росреестр за государственной регистрацией сделки купли-продажи недвижимости, в которой участвует ребенок, может сам нотариус, удостоверивший договор купли-продажи, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами: лично в МФЦ "Мои документы"; через услугу выездного обслуживания, которую оказывает Росреестр; дистанционно с помощью портала госуслуг или официального сайта Росреестра.

RG.RU